PROGRAM SZKOLENIA
1. Wiadomości wprowadzające
2. Możliwości prawne pozyskiwania tytułów prawnych na gruncie obowiązujących przepisów prawnych:
- prawa cywilnego ( prawo własności, ograniczone prawa rzeczowe, obligacyjne tytuły prawne)
- prawa administracyjnego,
- charakterystyka postępowań przymusowych ( ścieżka postępowania cywilnego i administracyjnego)
3. Umiejętność właściwego odczytania odpisu z księgi wieczystej
- zasada jawności i prawdziwości ksiąg wieczystych (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)
- niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym
- możliwości wpisania do księgi wieczystej prawa najmu lub dzierżawy
- księga wieczysta a akta księgi wieczystej.
- praktyczne sposoby korzystania z centralnej bazy danych ksiąg wieczystych tj. Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych
- odpisy, wyciągi i zaświadczenia wydawane przez Centralną Informację, a wydruki treści wyświetlonych w trybie internetowego przeglądania księgi wieczystej
4. Konieczność i umiejętność zawierania umów będących tytułem prawnym do nieruchomość z:
- przedsiębiorcami (spółkami prawa handlowego)
- konsumentami
- instytucjami państwowymi , samorządowymi, wspólnotami mieszkaniowymi
5. Najnowsze zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych:
- problematyka reprezentacji spółdzielni w stosunkach z przedsiębiorstwem sieciowym
- proces uzyskiwania tytułu prawnego do korzystania z gruntu spółdzielni- członków spółdzielni
6. Zagrożenia związane z niewłaściwym rozumieniem i praktycznym odniesieniem do problematyki reprezentacji oraz przedstawicielstwa (pełnomocnictwa ) stron umowy w gospodarowaniu nieruchomościami
- zapisy umowne odnoszące się do reprezentacji oraz przedstawicielstwa
- techniki właściwego sprawdzania osób uprawnionych do udzielenia zgody na korzystanie z nieruchomości
- analiza praktycznej strony udzielania pełnomocnictwa
7. Funkcjonowanie umowy przedwstępnej w obrocie nieruchomościami
- forma i rygor umowy
- rozróżnienia zaliczki od zadatku
- złożona problematyka kar umownych
8. Prawidłowe stosowanie właściwych regulacji prawnych w zakresie zbywania i nabywania nieruchomości
- właściwe rozumienie pojęcia nieruchomości i jej rodzajów
- sposoby nabywania i zbywania nieruchomości
- obowiązujące ograniczenia w zbywaniu i nabywaniu nieruchomości, forma umowy, jej rygor
- problematyka zastrzeżenia warunku i terminu przy rozporządzaniu nieruchomościami
- właściwe dokumentowanie procesu zbycia nieruchomości
9. Problematyka związana z powstaniem i realizowaniem umowy użytkowania wieczystego
- przedstawienie źródeł regulacji związanej z prawem użytkowania wieczystego
- najistotniejsze cechy prawa użytkowania wieczystego, porównanie go z prawem własności
- umowa użytkowania wieczystego jako szczególna forma oddawania nieruchomości do władania przez spółki prawa handlowego
- technika zawierania umów z użytkownikiem wieczystym ,
- zagrożenia dla ekonomicznych interesów przedsiębiorstwa związana z dwoistością użytkowania wieczystego tj. istnieniem właściciela nieruchomości oraz użytkownika wieczystego
- dopuszczalność i bezpieczeństwo umów cywilno- prawnych zawieranych przez przedsiębiorstwo z właścicielem oraz użytkownikiem wieczystym
- dalszy prawny byt umów cywilno – prawnych obejmujących użytkowanie wieczyste po jego wygaśnięciu
10. Usytuowanie służebności wśród tytułów prawnych wykorzystywanych przy inwestycjach sieciowych liniowych
- ocena szybkości jego powstania i eksploatacyjnej skuteczności
11. Możliwość uzyskania służebności przesyłu w drodze dobrowolnej i przymusowej
- problematyka związana z wyrażaniem przez właścicieli nieruchomości zgody na ustanowienie służebności przesyłu przed rozpoczęciem inwestycji, a następnie cofnięcie zgody w trakcie realizacji procesu inwestycyjnego
- korzyści i wady wyrażonej jedynie samej zgody na wejście na nieruchomość w porównaniu ze służebnością przesyłu jako tytułem prawnym do korzystania z gruntu,
- uzyskiwanie możliwości przejścia inwestycji liniowej przez rozdrobnione grunty prywatne,
- możliwość uzyskania służebności wbrew woli właściciela nieruchomości
- umiejętność wyboru pomiędzy służebnością przesyłu a decyzją administracyjną z art.124 ustawy o gospodarce nieruchomościami
12. Różnorodne konsekwencje dla inwestycji liniowej związane z ustanowieniem służebności na etapie:
- przed rozpoczęciem inwestycji
- w trakcie jej realizacji
- po zakończeniu procesu inwestycyjnego
13. Istota ugodowego oraz przymusowego (sądowego) ustanawiania służebności przesyłu- równoważenie interesów przedsiębiorstwa oraz właścicieli gruntów:
- elementy procesu negocjacji o kluczowym znaczeniu dla ochrony interesów przedsiębiorstwa,
- analiza poszczególnych zapisów występujących w aktualnie zawieranych ugodach (praktyczne aspekty)
- umiejętność prowadzenia właściwych negocjacji pomiędzy przedsiębiorstwem a właścicielem gruntu i jej wpływ na szybkość i opłacalność ewentualnego przymusowego realizowania inwestycji.
14. Charakterystyka różnorodnych metod i argumentacji w negocjacji wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności prowadzonej pomiędzy przedsiębiorstwem sieciowym a właścicielem gruntu.
- ćwiczenia w formułowaniu właściwych zapisów służebności w akcie notarialnym
- wskazania jak w prawidłowy sposób należy interpretować poszczególne, standardowe zapisy umów ustanawiających służebność przesyłu
- zapisy, których należy unikać lub ścisłe interpretować
- technika właściwego dokumentowania przebiegu negocjacji w zakresie ustanowienia służebności, w szczególności pod kątem przyszłej, ewentualnej przymusowej sądowej drogi jej ustanowienia
15. Istotne aspekty zawierania umowy służebności przesyłu przy realizacji nowych inwestycji
- wybór prawidłowej formy zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu,
- ocena dopuszczalności i skuteczności zawieranych w umowie o przyłączenie zobowiązań podmiotu przyłączanego, co do ustanowienia służebności przesyłu
- najczęściej podnoszone przez notariusza zastrzeżenia, co do poszczególnych zapisów aktu ustanowienia służebności
- czy ustanowienie służebności jest skuteczne bez wpisu do Księgi wieczystej
16. Praktyczne aspekty w ujęciu warsztatowym poszczególnych zapisów służebności przesyłu:
- określenie czasu trwania służebności, zastrzeżenia jej pod warunkiem lub terminem oraz jej zakresu związanego z eksploatacją, konserwacją i modernizacją (przebudową) w sposób maksymalnie zabezpieczający interes ekonomiczny obu stron
- problematyka czasowego zajęcia nieruchomości z ustanowioną służebnością – odpłatny czy też nieodpłatny charakter tych czynności
- określenie najbardziej efektywnego poprowadzenie sieci przez grunty osoby trzeciej, w tym nieruchomości państwowe i komunalne
17. Najnowsze podejście do problematyki ustanawiania służebności przesyłu na prawie użytkowania wieczystego
- odrębności pomiędzy prawem własności a użytkowaniem wieczystym
- argumentacja przemawiająca za ustanowieniem i przeciwko powstaniu służebności na użytkowaniu wieczystym
- metody argumentacji faktycznej i prawnej pomiędzy przedsiębiorstwem sieciowym, właścicielem a użytkownikiem wieczystym
18. Dobrowolne oraz przymusowe ustalanie wysokości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu (rzeczywiste aspekty):
- sposoby jego ustalania stosowane przez przedsiębiorstwo i właściciela gruntu,
- umiejętność równoważenia interesów obu stron,
- ustalanie wysokości wynagrodzenia przez rzeczoznawców majątkowych (biegłych sądowych),
- praktyczne aspekty ustalania rzeczywistego znaczenia pojęcia „odpowiedniego wynagrodzenia (odszkodowania)”,
- elementy operatu szacunkowego, które wymagają szczególnej uwagi właścicieli urządzeń
- problematyka związana z regulacją powierzchni pasów eksploatacyjnych (technologicznych, stref ochronnych, kontrolowanych) i pasów negatywnego oddziaływania sieci na wysokość wynagrodzenia,
- technika postępowania w przypadku istotnej różnicy pomiędzy operatami szacunkowymi sporządzanymi na zlecenie przedsiębiorstwa i właściciela nieruchomości w zakresie wysokości wynagrodzenia.
19. Praktyczne aspekty zagadnienia związanego z pozyskiwaniem tytułów prawnych na podstawie decyzji administracyjnej z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami
- umiejętność właściwego wyboru przez przedsiębiorstwo pomiędzy służebnością przesyłu a decyzją administracyjną, który tryb jest lepszy, czy możliwe i celowe jest stosowanie obu równolegle?
- wzajemne zależności pomiędzy ustanowieniem służebności a decyzją administracyjną z art.124 ustawy o gospodarce nieruchomościami , w szczególności analiza tego, czy się wzajemnie wykluczają oraz czy wybór i uzyskanie jednego z nich zamyka drogę do uzyskania drugiego tytułu prawnego
- protokół z negocjacji w postępowaniu administracyjnym w praktyce.
- ćwiczenia w sporządzaniu wymaganej przez Starostę dokumentacji z przeprowadzonych rokowań, przy całkowitym braku możliwości współdziałania z właścicielem gruntu, a nawet przy jego wrogości bądź niechęci
- sposób dokumentowania prowadzonych negocjacji, zwłaszcza przy niechęci właścicieli do prowadzenia pisemnych negocjacji lub ich następczego potwierdzania
- umiejętność skutecznego wykazywania w postępowaniu przed Starostą zasadności złożonego wniosku i załączonych do niego dokumentów z przeprowadzonych rokowań, najczęstsze błędy popełniane w tym zakresie przez wnioskodawcę
- niebezpieczeństwa związane z określaniem decyzji z art. 124 „ służebnością publiczną”
- czasowe możliwości zastosowania regulacji w odniesieniu do poszczególnych etapów inwestycji
20. Zagrożenia dla przedsiębiorstwa ze strony właściciela gruntu niewywiązującego się z zawartej umowy najmu, dzierżawy, będącej podstawą wejścia w teren
- sprzedaż nieruchomości przez właściciela przed realizacją inwestycji, w jej trakcie, po zakończeniu
- przymusowa sprzedaż nieruchomości przez komornika lub syndyka na różnych etapach inwestycji.
- techniki obrony interesów przedsiębiorstwa
21. Praktyczne korzyści z umów cywilnych najmu i dzierżawy będących tytułem prawnym do wejścia w cudzy grunt, posadowienia urządzeń oraz ich eksploatacji
- wskazówki skutecznej ochrony bezpieczeństwa inwestycji sieciowej w sytuacji niemożności uzyskania decyzji administracyjnej z art.124, służebności przesyłu,
- przedstawienie plusów i minusów najbardziej efektywnych obligacyjnych tytułów prawnych
22. Możliwe sposoby działania w sytuacji braku właściwej regulacji stanu prawnego nieruchomości , która leży w granicach zainteresowania przedsiębiorstwa
- technika postepowania razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym
- problematyka znaczenia ustawowego pojęcia nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym
- niemożność ustalenia osób, którym przysługują do nieruchomości prawo własności (brak aktualnego wpisu do KW)
- metody działania w sytuacji nieustalenia (oraz braku takich możliwości) aktualnego miejsca pobytu (zamieszkania) właściciela gruntu
23. Analiza najnowszego orzecznictwa Sądu Najwyższego i sądów powszechnych pod kątem zgłaszanych roszczeń przez przedsiębiorstwa sieciowe i właścicieli.
Wszelkie prawa autorskie do powyższego opracowania są zastrzeżone na rzecz autora; jakiekolwiek korzystanie z konstrukcji planu oraz jego powielanie przy użyciu zastosowanych lub zbliżonych znaczeniowo sformułowań jest zabronione bez pisemnej zgody autora
