Zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami z 2017r.

Zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami z 2017r.

Gospodarka nieruchomościami - wstęp

Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw weszła w życie 1 września 2017 r.

Jak zapewniali autorzy zmian – przedstawiciele ówczesnego Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa – głównym celem nowelizacji było zapewnienie przejrzystej i stabilnej sytuacji stronom umów o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami.

W tym celu powrócono m.in. do zdefiniowania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości.

Pośrednicy i zarządcy

Nowelizacja zdefiniowała nie tylko pojęcia pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzanie nimi, ale również przywróciła definicję zawodów pośrednika i zarządcy. Jest to powrót do sytuacji sprzed uchwalenia przepisów deregulacyjnych w 2014 r., które usunęły większość przepisów dotyczących tych profesji.

Zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami określiły pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jako odpłatne wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów: nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części, a także innych umów, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części. Taki sposób uregulowania tych umów wskazuje na fakt, że nie są one umowami rezultatu, a raczej odpłatnymi umowami starannego działania.

Z kolei pośrednik w obrocie nieruchomościami został zdefiniowany jako przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Analogicznie uregulowano zawód zarządcy nieruchomości, jako przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.

Natomiast samo zarządzanie nieruchomościami polegać ma na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, w tym zwłaszcza: właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego, bieżące administrowanie nieruchomością, utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Obowiązkowe ubezpieczenie OC

Oprócz powyższych regulacji mających na celu ograniczenie ryzyka związanego z możliwością wykonywania zawodu pośrednika lub zarządcy przez przypadkowe osoby wprowadzono dodatkowe zabezpieczenie związane z posiadaniem obowiązkowej polisy OC.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami wprowadziła obowiązek dołączania kopii polisy OC przez pośrednika do umowy pośrednictwa, przez zarządcę do umowy o zarządzanie nieruchomością, ale również przez rzeczoznawcę majątkowego do operatu szacunkowego lub umowy o sporządzenie wyceny nieruchomości. W przypadku braku ubezpieczenia druga strona umowy ma prawo do natychmiastowego jej wypowiedzenia.

Co więcej, prowadzenie działalności w zakresie pośrednictwa czy wyceny nieruchomości bez stosownego ubezpieczenia grozi nałożeniem kar w wysokości od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia, a w przypadku zarządców nieruchomości dwukrotnie wyższych.

Użytkowanie wieczyste

Ustawa o gospodarce nieruchomościami wprowadziła również szereg zmian związanych z użytkowaniem wieczystym. Przede wszystkim zmieniła zasady jego przedłużania. W poprzedniej wersji przepisów niezłożenie w terminie wniosku o zawarcie nowej umowy użytkowania wieczystego skutkowało jego wygaśnięciem i przejęciem gruntu przez samorząd lub skarb państwa.

Dodatkowo właściciel w takiej sytuacji mógł jedynie sprzedać lub oddać grunt w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu, a dotychczasowemu użytkownikowi nie przysługiwało pierwszeństwo. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadziła zasadę, że nawet w przypadku przeoczenia terminu na złożenie wniosku, dotychczasowy użytkownik może zawrzeć z właścicielem kolejną umowę bez przetargu.

Dodatkowo – w przypadku zawarcia takiej umowy – zniesiono obowiązek wpłaty tzw. pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste w wysokości 15-25 proc. jego wartości. Uregulowano również kwestie związane z uiszczeniem opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, w sytuacji, kiedy przechodzi ono na inną osobę na początku roku.

Opłatę taką uiszcza się do końca marca danego roku i wynosi ona 1 proc. wartości gruntu w przypadku  nieruchomości mieszkalnych i rolnych oraz 3 proc. w przypadku gruntów wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej. Zgodnie z zapisami nowelizacji opłatę uiszcza ten, kto był użytkownikiem wieczystym nieruchomości na dzień 1 stycznia roku, za który obowiązuje opłata.

Ewentualne kwestie wzajemnych rozliczeń między stronami ujęte mogą zostać w umowie przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, bądź też na mocy wyroku sądu, jeśli to sąd decyduje o zmianie użytkowania wieczystego.

Należy pamiętać, że od 1 stycznia 2019 r. użytkownicy wieczyści uwłaszczą się na mocy ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów.

Szukasz branżowych i eksperckich materiałów?
Polub nas i otrzymuj informacje na bieżąco!